Häufig gestellte Fragen

Wohn-Riester

Mit Wohn-Riester kommen Sie schneller und günstiger in Ihre eigenen vier Wände. Denn wenn Sie förderberechtigt sind, können Sie von Zulagen und gegebenenfalls Steuervorteilen profitieren. Jeder Riester-Sparer erhält jährlich eine Zulage von maximal 175 Euro auf seinen Riester-Bausparvertrag. Zusätzlich gibt es eine hohe Kinder-Zulage: 185 Euro für Kinder, die vor 2008 geboren wurden. Und 300 Euro für jüngere Kinder. Riester-Sparer unter 25 Jahren freuen sich außerdem über einen einmaligen Starter-Bonus von 200 Euro.

Einzahlungen auf Ihren Riester-Bausparvertrag können Sie als Sonderausgaben steuerlich absetzen. Das geht bis zu einer Obergrenze von 2.100 Euro im Jahr. Ist die Steuerersparnis daraus höher als Ihre bereits erhaltenen Zulagen, zahlt das Finanzamt Ihnen die Differenz aus.

Ein Eigenheim schafft finanzielle Sicherheit im Alter. Deshalb unterstützt der Staat Sie mit Wohn-Riester beim Kauf, Bau oder beim altersgerechten Umbau Ihres Eigenheims.

Mit Ihrem Bausparvertrag können Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie bauen und kaufen. Oder aber Sie tilgen Ihr dafür aufgenommenes Darlehen. Dazu können Sie auch schon vor Beginn der Auszahlungsphase zu jeder Zeit das gesamte Kapital (mindestens 3.000 Euro) aus Ihrem Riester-Bausparvertrag entnehmen.

Ihr Weg zum Wohn-Riester:

• Es gelten keine Einkommensgrenzen
• Förderberechtigt sind Menschen, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind
• Förderberechtigt sind Beamte
• Förderberechtigt sind unter bestimmten Voraussetzungen auch Frührentner, Eltern in Elternzeit und Menschen, die Arbeitslosengeld beziehen
• Förderberechtigt sind Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner von Förderberechtigten. Voraussetzung: Sie zahlen mindestens 60 Euro jährlich auf Ihren Riester-Vertrag ein und Ihr Partner bespart ebenfalls einen Riester-Vertrag

Damit der Staat Sie maximal fördert, besparen Sie Ihren Riester-Bausparvertrag jährlich mit vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Einkommens des Vorjahres. Hier gilt eine Obergrenze von 2.100 Euro, abzüglich staatlicher Zulagen. Mindestens müssen Sie jedoch 60 Euro jährlich auf Ihren Riester-Bausparvertrag einzahlen.

Baukindergeld

Sie haben in diesem Jahr ein eigenes Zuhause für Ihre Familie gekauft oder gebaut und sind schon eingezogen? Oder Sie haben es bald vor? Dann können Sie vom Baukinder­geld profitieren.

Das Baukinder­geld ist ein staatlicher Zuschuss, den Sie nicht zurück­zahlen müssen. Der Zuschuss soll es Familien mit Kindern und Allein­erziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentums­wohnung zu finanzieren. Pro Kind erhalten Sie 12.000 Euro, ausgezahlt in zehn jährlichen Raten zu je 1.200 Euro.

Die Voraussetzungen für die Förderung:

• In Ihrem Haushalt leben Kinder unter 18 Jahren für die Sie oder Ihr Partner Kindergeld erhalten.
• Ihr Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind.
• Sie haben frühestens am 01.01.2018 den Kaufvertrag unter­zeichnet oder die Baugenehmigung erhalten.
• Ihr neues Zuhause ist zum Stichtag Ihre einzige Wohn­immobilie.

KfW-Förderung

Durch eine KfW-Förderung können Sie aufgrund günstiger Darlehen und Zuschüsse bei Ihrer Baufinanzierung sparen. Das Ziel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist es, den Energieverbrauch in bestehenden Gebäuden zu senken, damit umweltbewusste Bauprojekte voranzutreibenden und den Bau, Kauf oder die Sanierung von Wohneigentum anzutreiben. Zu diesem Zweck vergibt die KfW zinsgünstige Kredite für Ihre Baufinanzierung und gewährt im Rahmen der Programme KfW 151 und KfW 153 auch Investitionszuschüsse. Dabei richtet sich die Förderung nicht ausschließlich an Privatpersonen, auch Körperschaften oder Wohnungsgenossenschaften können KfW-Darlehen beantragen.

Für Mieter und Vermieter gelten nach dem Gesetz unterschiedlich lange Kündigungsfristen, wenn sie das Mietverhältnis beenden wollen.

Mieter können nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an.

Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen - Grundvoraussetzung ist ein Kündigungsgrund:

• Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter mit einer Frist von 3 Monate kündigen.
• Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist 6 Monate.
• Wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Immobilie, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen.

Allerdings kann der Mietvertrag, so der Deutsche Mieterbund, für Mieter günstigere Kündigungsfristen enthalten, als im Gesetz vorgegeben wird. Ist im Vertrag für den Mieter eine einmonatige oder sogar vierzehntägige Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mieter mit dieser kurzen Frist kündigen. Umgekehrt gilt das aber nicht.
Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, sie können per Mietvertrag nicht zu seinen Gunsten verkürzt werden.

§ 573 BGB legt fest: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“

Vermieter können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Mögliche Gründe für eine ordentliche Kündigung sind:

• Vertragsverletzung
• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Gründe

Mit Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand zur Verfügung zu stellen. Der Mieter wiederum verpflichtet sich dafür Miete zu bezahlen und die Wohnung nur in dem Rahmen zu nutzen, den ihm der Mietvertrag einräumt. Wenn sich der Mieter nicht an die Vereinbarungen hält und seine vertraglichen Pflichten in erheblichem Maße verletzt, hat der Vermieter das Recht zu kündigen.

Mögliche berechtigte Kündigungsgründe sind beispielsweise:

• unerlaubte Untervermietung oder Überlassung der Wohnung an Dritte
• ständig verspätete Mietzahlungen
• Beleidigungen des Vermieters
• Verstöße gegen die Hausordnung
• Überbelegung der Wohnung

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden.

Die regelmäßigen Nebenkosten können sich im Zuge einer Nebenkostenabrechnung aber davon unabhängig erhöhen.

Der Mieter muss in der Regel auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zulassen. Dafür benötigt der Vermieter– anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – keine Zustimmung. Acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten können dem Mieter so auf die Jahresmiete umgelegt werden. Allerdings ist die mögliche Mieterhöhung – selbst bei sehr kostspieligen Modernisierungen – auf maximal drei Euro pro Quadratmeter begrenzt, sofern die Ursprungsmiete über sieben Euro pro Quadratmeter lag. Lag sie darunter, sind maximal zwei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter zulässig.

Bruttorendite berechnen:

Die einfachste, aber auch am wenigsten aussagekräftige Renditekennziffer stellt die Bruttorendite dar. Diese ermitteln Sie, indem Sie die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilen. Der Nachteil dieser simplen Methode: Wichtige Kosten, wie etwa die mit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises nicht unerheblichen Erwerbsnebenkosten, fallen komplett unter den Tisch, obwohl sie für die Beurteilung eines Immobilien Investments von entscheidender Bedeutung sind. Die Formel lautet:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie

Beispielrechnung: 100 x 10.000 / 250.000 = 4%

Nettorendite berechnen:

Die Nettomietrendite erhalten Sie, indem Sie von den Mieteinnahmen die nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie den Erhaltungsaufwand abziehen und diesen Betrag durch den Kaufpreis teilen. Dabei werden auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt. Steuern und Zinskosten fließen nicht in die Berechnung ein.Die Formel lautet:

(Mieteinnahmen – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100

Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro) / 286.600 Euro) x 100 = 1,5%